銅鑼灣舊樓申強拍值45億破頂
新世界持逾八成業權 重建涉3地盤

新世界發展（00017）併購銅鑼灣波斯富街、利園山道及羅素街交界數幢舊樓多年，終於有突破性的發展。該集團近日向土地審裁處提出強拍申請，希望統一上址業權作重建。據資料顯示，項目總估值高達45.05億元，屬歷來申請強拍的物業之中最貴重的一項。

土地審裁處文件顯示，新世界發展透過旗下19間公司，申請強拍波斯富街54至60號及利園山道5至11號；波斯富街62至68A號及利園山道13至19號快樂大廈；以及波斯富街70至76號、羅素街60號及利園山道21至27號共3個地盤，內有多幢於1963年落成的舊樓，新世界發展已持有80.09%至90.32%業權。

超越北角皇都戲院紀錄

按照申請文件，測量師對3個地盤的估值由12.22億至20.52億元，總估值高達45.05億元，成歷年來最高估值的單一強拍申請項目。上一個紀錄同由新世界發展所創，該集團2018年10月申請強拍北角皇都戲院大廈，當時估值為31.17億元；最終皇都戲院大廈在2020年批出強拍底價47.76億元，新世界發展以底價統一業權，更是本港歷來透過強拍完成業權收購的個案中，金額最大的一宗。

前述波斯富街、利園山道及羅素街地盤總佔地約19831方呎，位於時代廣場及希慎廣場區內兩大主要商場之間，地皮屬舊契項目，不受發展限制，規劃上為「商業（2）」用途，可以地積比率15倍重建，估計可興建一個享三面大單邊、總樓面達29.75萬方呎的商業項目，以此推算，每方呎樓面地價估值約15145元。

涉50業主 馬亞木英皇擁地舖

是次遭申請強拍的物業，涉及多達50個不同業主，當中不乏發展商及知名投資者，包括英皇國際（00163）、永光地產、資深投資者「小巴大王」馬亞木及招商永隆銀行等，主要持有地舖物業。

其中英皇國際擁有的波斯富街76號地下，位於波斯富街及羅素街單邊位置，在2011年以天價3.8億元購入，以實用面積約450方呎計算，呎價高達84.44萬元，一度為全港呎價最貴舖王。然而，近年舖位租金急瀉，舖位身價亦大跌，該舖最新估值僅逾1.84億元，較買入價低近1.96億元，貶值51.5%。

永光地產同於2011年斥資1.95億元買入波斯富街56號地下舖位，物業現估值亦只有約1.05億元，舖價下跌9010萬元或46.2%。

根據資料，新世界發展早於2013年開始對波斯富街、利園山道及羅素街一帶舊樓進行收購行動，多年來集中火力收購樓上的住宅單位。直至去年，英記茶莊陳氏家族，以及資深舖位投資者張實來和張令宙，突然把手上佔該地段逾20%業權的地舖及住宅放售，新世界發展在去年10月以12.8億元購入，成功掃除收購障礙，令地盤達到強拍門檻，並短時間內申請強拍，統一業權在望。

24 May 2022

信報