萊坊：額外地積比措施締雙贏

融資成本高 今年新強拍申請料僅6宗 近年發展商舊樓併購步伐轉緩，強拍申請個案銳減，萊坊認為，受制於融資成本高，今年新強拍申請可能只有5至6宗，於低水平徘徊，而隨着政府提出的「額外地積比率先導計劃」等措施即將出台，料提高舊樓重建後的價值，令一些重建計劃由財務上不可行變成可行，有助推動市區更新工作，亦有望為發展商和小業主帶來雙贏局面。 增重建價值 利好小業主 近年發展商申請強拍的步伐明顯放緩，由2018至2020年每年都有超過35宗申請，銳減至2023年起每年僅5宗或以下申請，萊坊城市規劃及土地發展諮詢部高級董事黃亦朗接受本報專訪時分析，過去數年住宅和商用物業價格回落，發展商考慮收購和建築成本以及未來市場銷售前景，整體投資意欲以往審慎，並由於融資成本較高，發展商更加重視現金流管理和投資回報，優先發展現有土地儲備。 他續說，礙於地盤位置和重建潛力等因素，部分舊樓項目的現有使用價值（Existing Use Value，EUV）甚至高於重建後的發展價值（Redevelopment Value，RDV），未具備理想的重建效益，令新收購和強拍申請步伐緩慢。今年土地審裁處暫時只錄得3宗全新的強拍申請，黃亦朗估計，全年新申請約5至6宗，維持低水平，成功強拍的個案亦只有3至4宗。2024年政府實施《2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》（強拍新例），降低強拍申請門檻，並為相鄰地段拆牆鬆綁，隨即錄得恒地（00012）就推展多年的紅磡黃埔街項目提出申請，該宗申請今年7月成功循拍賣會統一業權。 符合門檻不一定獲批 負責該拍賣會的黃亦朗直言，新例下首宗個案成功統一業權，向市場釋出兩大訊息，首先是新制度具實際性和操作性，同時讓過往因為未能找到小業主（missing owner）或者與個別小業主無法就併購達成共識而停滯不前的個案，借助強拍新例重新啟動，為舊區發展帶來更多可能性。 過去一年最少3宗港島區強拍申請遭到土地審裁處拒絕，屬近年少見，黃亦朗認為，此反映「並非提出申請並符合門檻便一定能獲批」，相信發展商日後申請強拍前會進行更多前期工作，例如更詳盡的估值報告和加緊與小業主磋商等。 近年市區出現紅磡必嘉坊系列和大角咀利奧坊系列等大型重建計劃，黃亦朗分析，此類項目往往在早年已開展大規模系統性收購，牽涉數十年時間進行規劃和併購，對發展商資金實力、執行力和對市場的判斷都有相當高要求。現時市況好轉，黃亦朗估計部分發展商會考慮啟動新併購計劃，隨時會再有大型重建計劃出現，惟礙融資成本等較以往高，此類項目推展難度高得多，料集中在港鐵站周邊、地盤較完整兼具重建效益的舊樓項目。「要睇到市場需求較明確的項目，唔係規模大就可以。」 為推動舊區重建，政府計劃今季內推出「額外地積比率先導計劃」，包括在油麻地、旺角、九龍城和土瓜灣等7個指定地區，容許發展商重建舊樓時取得20%額外地積比，以及「跨區地積比率轉移」措施，放寬現有的地積比率轉移政策。 土瓜灣九龍城地盤具效益 黃亦朗解釋，額外地積比率先導計劃令發展潛力增加，理論上有助拉高舊樓的重建價值，令一些「原本財務上不可行的項目變成可行（即重建價值高於現有價值）」，為私人發展商推展重建計劃提供更多誘因，而舊樓重建價值提高，小業主亦有機會某程度攤分到額外地積比帶來的收益，相信措施有望為大業主和小業主帶來雙贏局面。 他相信，視乎新措施細節，土瓜灣和九龍城一帶料較具潛力，地盤面積5000方呎或以上的地盤，重建成本效益較理想，也較具條件加入更多綠色設施和智慧城市元素，對ESG層面也有幫助。信報 17 Aug 2026

北角商住重建地盤 索1.2億 低買入20%

北角商住重建地盤 索1.2億 低買入20%

2026-07-22

由投資者羅桂球或有關人士持有的北角月園街18至20號商住重建地盤，以意向價1.2億元放售，較7年前購入價賬面低3000萬元。

月園街18至20號地盤面積約1618方呎，位於「商業/住宅」規劃用途，可興建住宅、寫字樓、銀座式商廈或酒店。世邦魏理仕香港資本市場部資深董事劉智珊表示，目前地皮已交吉，買家購入後可即時入則動工，縮短發展周期。

據了解，地盤現業主將申請建築圖則作商業發展，作為學生宿舍用途，以地積比率最高15倍計，可建總樓面面積約24270方呎。物業意向價1.2億元，預計每方呎樓面地價約4944元。資料顯示，羅桂球或有關人士於2019年購入地盤前身的舊樓，作價1.5億元，其後拆卸原有物業，目前叫價較買入價賬面低3000萬元或20%。

現放售的北角月園街商住重建地盤，買家可即時入則動工。

南灣大廈連雙車位削9%放盤

此外，淺水灣南灣道59號南灣大廈低層C室，實用面積約2085方呎，附設總面積共約1893方呎的雙平台，連兩個車位，以現狀交吉放售。第一太平戴維斯投資部表示，物業意向價由原本的6800萬元，下調9.1%至6180萬元，呎價約29640元。有關物業由已故「毛紡大王」曹光彪家族成員於2002年斥資1498萬元購入。

原由路勁基建（01098）前主席單偉豹持有的九龍塘喇沙利道25號，早前被承按人滙豐銀行沒收，銀主現委託萊坊以公開招標形式放售，合共提供4個複式住宅單位，實用面積4801至5295方呎，另設6個停車位，8月18日截標。.

22 July 2026

信報

恒地5.8億統一紅磡舊樓業權

恒地5.8億統一紅磡舊樓業權 歷時16年 完成必嘉坊王國拼圖 舊樓併購涉及大量磋商甚或強拍程序，收購經年，恒地（00012）紅磡黃埔街一帶的必嘉坊發展大計歷時16年終完成併購，最後一組舊樓位於黃埔街和必嘉街交界，昨循強拍以5.8億元統一業權，成為2024年放寬強拍門檻後，依新制申請的個案之中首個統一業權。恒地預計，整個項目最快於2031年全數完成發展。 恒地早於2010年開始併購，紅磡黃埔街、必嘉街、寶其利街和機利士南路一帶的舊樓，部分循強拍完成業權收購，絕大部分地盤已在2021年或之前完成併購，僅餘黃埔街18至24號，以及必嘉街88至90A號（下稱統為黃埔街項目）一直未達強拍門檻，併購工作膠着多年。 放寬門檻新制後首例 政府2024年落實為強拍條例拆牆鬆綁，包括降低強拍申請的業權份數門檻等，成為重新推進黃埔街項目重建的契機。政府該年12月降低強拍門檻後（下稱強拍新例），恒地隨即就黃埔街項目提出強拍申請，並在今年5月下旬獲土地審裁處批准強拍，底價5.8億元。 相關的拍賣會由萊坊於昨天下午舉行，結果由手持1號牌的恒地執行董事黃浩明，在沒有競爭對手之下順利以底價統一上址的業權，也成為首宗循強拍新例成功統一業權的項目。 建中小住宅 料2031落成 黃浩明對投得黃埔街項目感到高興，形容該項目是市區罕有的大型重建項目，屬恒地必嘉坊發展項目最新一期，將發展中小型住宅單位，預計最快於2031年落成。黃浩明相信，該項目可為黃埔街及周邊社區注入活力，重塑區內面貌，進一步提升紅磡區的居住與生活環境。 值得一提的是，被市場稱為「最強釘子戶」的「金源燒臘茶餐廳」東主關位源及其相關人士，本來持有上址逾兩成業權，惟在強拍申請獲批前，已經把其手上的兩個地舖和5個住宅單位以6900萬元一併售予恒地，加上其他成功併購的個案，恒地在獲批強拍時，只餘一個住宅單位因未能與小業主一方取得聯絡而無法收購。 資料顯示，恒地2022年把整個重建計劃命名為「必嘉坊」發展項目，累積推出6個項目，合共1839個住宅，位於機利士南路38號的必嘉坊．曦匯最先登場，2022年6月公布首批價錢，折實平均呎價23888元。最新部署開售的是黃埔街28號映匯，於上月舉行命名儀式，有機會本月內開售，提供263伙。必嘉坊近兩個月錄約40宗一手成交，平均成交呎價約2.3萬元。信報 17 July 2026

麗展西半山項目擬合併建46戶

麗展西半山項目擬合併建46戶 市區豪宅備受買家追捧，麗新發展（00488）牽頭財團近日向城規會申請，放寬西半山旭龢道1及1A號與毗鄰干德道64號的高度限制，擬合併發展上址為兩幢分層住宅，提供46伙。 平均每戶1959呎 預計2030落成 根據城規會文件，上址總地盤面積約18025方呎，其中旭龢道1及1A號（北面部分）劃為「住宅（乙類）」地帶，而干德道64號（南面部分）則為「住宅（丙類）4」地帶。 麗新發展等近日向城規會申請，把北面部分的高度限制由190米（主水平基準以上．下同）放寬18.7%，至225.5米，以興建一幢31層的住宅，而南面部分則毋須放寬高限，擬興建一幢3層高住宅，兩幢樓宇共提供46伙，平均每戶面積約1959方呎。整個發展項目的總樓面面積約90127方呎，預計2030年落成。 據悉，上述發展項目由麗新發展夥拍德祥地產（00199）主席張漢傑或相關人士合作推展。申請一方指發展方案已考慮周邊樓宇高度，申請將包括把建築物循旭龢道設置5米後退和綠化，改善旭龢道一帶的行人環境，以及在干德道興建有蓋小巴站，完善現有街道景觀及候車環境。 另外，有財團去年向城規會申請，把西貢北圍一幅劃為「綠化地帶」及「道路」的用地，改為「住宅（丙類）5」地帶，料可興建4幢約3至4層高住宅樓宇，提供96伙，總樓面面積約81970方呎。城規會周五將討論有關申請，規劃署認為改劃有關用地可更為善用該地皮的發展潛力，不予反對。 7 July 2026 經濟日報