萊坊：額外地積比措施締雙贏

融資成本高 今年新強拍申請料僅6宗 近年發展商舊樓併購步伐轉緩，強拍申請個案銳減，萊坊認為，受制於融資成本高，今年新強拍申請可能只有5至6宗，於低水平徘徊，而隨着政府提出的「額外地積比率先導計劃」等措施即將出台，料提高舊樓重建後的價值，令一些重建計劃由財務上不可行變成可行，有助推動市區更新工作，亦有望為發展商和小業主帶來雙贏局面。 增重建價值 利好小業主 近年發展商申請強拍的步伐明顯放緩，由2018至2020年每年都有超過35宗申請，銳減至2023年起每年僅5宗或以下申請，萊坊城市規劃及土地發展諮詢部高級董事黃亦朗接受本報專訪時分析，過去數年住宅和商用物業價格回落，發展商考慮收購和建築成本以及未來市場銷售前景，整體投資意欲以往審慎，並由於融資成本較高，發展商更加重視現金流管理和投資回報，優先發展現有土地儲備。 他續說，礙於地盤位置和重建潛力等因素，部分舊樓項目的現有使用價值（Existing Use Value，EUV）甚至高於重建後的發展價值（Redevelopment Value，RDV），未具備理想的重建效益，令新收購和強拍申請步伐緩慢。今年土地審裁處暫時只錄得3宗全新的強拍申請，黃亦朗估計，全年新申請約5至6宗，維持低水平，成功強拍的個案亦只有3至4宗。2024年政府實施《2024年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》（強拍新例），降低強拍申請門檻，並為相鄰地段拆牆鬆綁，隨即錄得恒地（00012）就推展多年的紅磡黃埔街項目提出申請，該宗申請今年7月成功循拍賣會統一業權。 符合門檻不一定獲批 負責該拍賣會的黃亦朗直言，新例下首宗個案成功統一業權，向市場釋出兩大訊息，首先是新制度具實際性和操作性，同時讓過往因為未能找到小業主（missing owner）或者與個別小業主無法就併購達成共識而停滯不前的個案，借助強拍新例重新啟動，為舊區發展帶來更多可能性。 過去一年最少3宗港島區強拍申請遭到土地審裁處拒絕，屬近年少見，黃亦朗認為，此反映「並非提出申請並符合門檻便一定能獲批」，相信發展商日後申請強拍前會進行更多前期工作，例如更詳盡的估值報告和加緊與小業主磋商等。 近年市區出現紅磡必嘉坊系列和大角咀利奧坊系列等大型重建計劃，黃亦朗分析，此類項目往往在早年已開展大規模系統性收購，牽涉數十年時間進行規劃和併購，對發展商資金實力、執行力和對市場的判斷都有相當高要求。現時市況好轉，黃亦朗估計部分發展商會考慮啟動新併購計劃，隨時會再有大型重建計劃出現，惟礙融資成本等較以往高，此類項目推展難度高得多，料集中在港鐵站周邊、地盤較完整兼具重建效益的舊樓項目。「要睇到市場需求較明確的項目，唔係規模大就可以。」 為推動舊區重建，政府計劃今季內推出「額外地積比率先導計劃」，包括在油麻地、旺角、九龍城和土瓜灣等7個指定地區，容許發展商重建舊樓時取得20%額外地積比，以及「跨區地積比率轉移」措施，放寬現有的地積比率轉移政策。 土瓜灣九龍城地盤具效益 黃亦朗解釋，額外地積比率先導計劃令發展潛力增加，理論上有助拉高舊樓的重建價值，令一些「原本財務上不可行的項目變成可行（即重建價值高於現有價值）」，為私人發展商推展重建計劃提供更多誘因，而舊樓重建價值提高，小業主亦有機會某程度攤分到額外地積比帶來的收益，相信措施有望為大業主和小業主帶來雙贏局面。 他相信，視乎新措施細節，土瓜灣和九龍城一帶料較具潛力，地盤面積5000方呎或以上的地盤，重建成本效益較理想，也較具條件加入更多綠色設施和智慧城市元素，對ESG層面也有幫助。信報 17 Aug 2026